Regime Especial de Tributação das empresas de Incorporação Imobiliária
Sumário
1
-
Introdução
2
- Considerações
3
- Requisitos Exigidos
3.1
- Termo de Opção
4 - Responsabilidade
4.1 - Tributárias
4.2
- Falência ou Insolvência Civil
5 - Tributação
6
- Escrituração Contábil
7 - Compensação Com os Tributos e Contribuições
Devidos Pela Incorporadora
8 - Opção
pelo RET no curso do Período de Apuração
9 - Darf
– Código a ser utilizado
O
regime especial de tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias,
instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931/2004 e normatizado pela IN SRF nº 474/2004,
tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito
ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem
a incorporação.
Para efeito do disposto do Regime Especial de Tributação, considera-se:
I - incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e
II - incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Presume-se
a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção,
se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações
de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação
de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo
o alienante como incorporador.
A opção pelo RET será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária; e
II - entrega do termo de opção pelo RET na unidade competente da Secretaria da Receita Federal (SRF) de jurisdição da matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da SRF.
O
termo de opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de
patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando
for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado
no Cartório de Registro de Imóveis.
Clique
no link a baixo para visualizar o formulário "Termo de Opção pelo Regime
Especial de Tributação", constante do Anexo Único da Instrução Normativa
SRF nº 474/04:
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao RET, bem assim os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o PIS/Pasep e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), que não sejam referentes às receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação. Entretanto, respondem pelas obrigações relativas ao IRPJ, CSLL, PIS/PASEP, COFINS, que se refiram às receitas auferidas no âmbito da Incorporação.
Obs.:
O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação
afetada.
4.2
- Falência ou Insolvência Civil
De acordo com o art. 31-F da Lei nº 4.591/1964, incluído pelo
at. 53 da Lei nº 10.931/2004, a decretação de falência ou insolvência civil
do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando
a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios,
obrigações e encargos objeto da Incorporação.
Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591/1964, bem assim os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei nº 10.931/2004.
Para esse efeito, as obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até 1 (um) ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
pagamento
unificado
Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 7% (sete por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:
I – IRPJ – à razão de 2,2%%;
II – CSLL – à razão de 1,15%;
III - Contribuição para o PIS/Pasep – à razão de 0,65%; e
IV – Cofins – à razão de 3,0%.
Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação, bem assim as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.
Do
total das receitas recebidas, de que trata o § 1º, poderão ser deduzidas as
vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.
As
incorporadoras poderão optar pelo regime de caixa ou de competência, para fins
da incidência dos tributos sobre as receitas recebidas.
O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET, como segue:
a) A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.
b) Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção pelo RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
7 - Compensação Com os Tributos e Contribuições
Devidos Pela Incorporadora
Desde que a contabilidade da incorporadora e dos empreendimentos satisfaça as condições examinadas no item “6”, do valor do IRPJ e das contribuições a pagar pela incorporadora, relativo a cada Incorporação submetida ao RET, em cada período de apuração, poderá ser deduzido, por tributo ou contribuição, o valor do IRPJ e das contribuições pagos de forma unificada, observado o seguinte:
I - a compensação também é admitida na hipótese de pagamento de IRPJ e CSLL por estimativa e no ajuste anual, podendo a incorporadora, nesse caso, deduzir os valores do IRPJ e da CSLL pagos de forma unificada dos valores a pagar de IRPJ e CSLL apurados em relação a cada Incorporação submetida ao RET;
II - a parcela do IRPJ e das contribuições, pagos de forma unificada, que não puderem ser compensados com os mesmos tributos e contribuições devidos pela incorporadora considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito a restituição ou ressarcimento, bem assim a compensação com o devido em relação a outros tributos da própria ou de outras Incorporações ou pela incorporadora em outros períodos de apuração.
8
- Opção pelo RET no curso do Período de Apuração
8.1
- Pessoa jurídica tributada pelo Lucro Real trimestral, Lucro Presumido ou Arbitrado
No caso de opção pelo RET no segundo ou terceiro mês do trimestre, estando a incorporadora sujeita ao regime de tributação pelo lucro real trimestral, pelo lucro presumido ou pelo lucro arbitrado, o valor do IRPJ e da CSLL da incorporação que poderá ser deduzido do IRPJ e da CSLL devidos pela incorporadora no trimestre, em relação a cada incorporação objeto de opção pelo RET, será calculado mediante os seguintes procedimentos:
I - apurar a relação percentual entre o total das receitas recebidas, a partir do mês da opção, com a venda de unidades imobiliárias da incorporação objeto de opção pelo RET, bem assim das receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação, e o total das receitas recebidas no trimestre pela incorporadora, em relação a cada incorporação objeto de opção pelo RET; e
II - aplicar o percentual encontrado no item “I” sobre o IRPJ e a CSLL apurados pela incorporadora no trimestre, em relação a cada incorporação objeto de opção pelo RET.
A
parcela do IRPJ e da CSLL pagos pelo RET no segundo e/ou terceiro meses do trimestre,
que não puder ser deduzida do valor encontrado na forma do inciso II, será considerada
definitiva, não gerando em qualquer hipótese direito a restituição, a ressarcimento
ou a compensação com o devido pela incorporadora, ou com outros tributos da
própria incorporação objeto de opção pelo RET, em outros períodos de apuração.
8.2
- Pessoa jurídica tributada pelo Lucro Real Anual
O disposto neste artigo aplica-se, também, no caso de a incorporadora estar sujeita ao regime de apuração do IRPJ e da CSLL pelo lucro real anual e optar pelo RET a partir do segundo mês do ano-calendário, devendo-se para tanto observar os seguintes procedimentos:
I - apurar a relação percentual entre o total das receitas recebidas, a partir do mês da opção, com a venda de unidades imobiliárias da incorporação objeto de opção pelo RET, bem assim as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação, e o total das receitas recebidas no ano-calendário pela incorporadora, em relação a cada incorporação objeto de opção pelo RET; e
II - aplicar o percentual encontrado no inciso I sobre o IRPJ e a CSLL apurados pela incorporadora no ano-calendário, em relação a cada incorporação objeto de opção pelo RET.
9
- Darf – Código a ser utilizado
A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) o código de arrecadação 4095 e o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).
No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas nesta Instrução Normativa, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET, aplicando as alíquotas correspondentes, relacionadas nos incisos do art. 6º, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:
I - 4112 - no caso de IRPJ;
II - 4153 - no caso de CSLL;
III - 4138 - no caso de Contribuição para o PIS/Pasep; e
IV - 4166 - no caso de Cofins.
Os créditos tributários devidos pela incorporadora referentes a cada empreendimento não poderão ser objeto de parcelamento
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