Contabilidade

Condomínios em Edificação - Normas Gerais de Constituição e Funcionamento

Sumário

1 - Introdução
2 - Direitos e Obrigações dos Condôminos
2.1 - Direitos
2.2 - OIbrigações
3 - Multas Condominiais
3.1 - Penalidade
4 - Despesas Relativas a Partes Comuns de Uso Exclusivo
5 - Aprovação de Obras
6 - Nulidade de Assembléia
7 - Administração
7.1 - Atribuições do Síndico
7.2 - Representação do Síndico
7.3 - Destituição do Síndico
8 - Assembléio Geral dos Condôminos
8.1 - Convocação

8.2 - Quorum
8.3 - Assembléia Extraordinária

8.4 - Conselho Fiscal
9 - Constituição do Condomínio
9.1 - Elaboração da Convenção do Condomínio
9.2 - Claúsulas Que Deve Conter
9.3 - Registro da Convenção no Cartório de Registro de Imóveis
10 - Modelos
10.1 - Modelo de Ata de Assembléia de Constituição de Condomínio
10.2 - Modelo de Regulamento Interno
10.3 - Modelo de Convenção de Condomínio
10.4 - Modelo de Ata de Assembléia Geral de Condomínio
11 - Extinção do Condomínio

 

1- Introdução

Podemos conceituar os condomínios em edificação como a edificação, ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, nos termos do artigo 1º da Lei nº 4.591/1964.

Por condomínio podem ser entendidas ainda as diversas dependências de um prédio de apartamento, como corredores, elevadores e áreas de uso comum, e que, por essa razão, pertencem à totalidade dos proprietários de apartamentos do edifício.

Por outro lado, a construção de edificação em condomínio caracteriza a construção de imóveis, por incorporação, sob o regime de empreitada ou administração, se contratada diretamente entre os proprietários adquirentes e o construtor, conforme prevê o artigo 48 da Lei nº 4.591/1964.

A expressão condômino designa a pessoa que com outra exerce o direito de propriedade sobre um imóvel. É, assim, o co-proprietário da coisa em comum, podendo o mesmo alhear a parte ideal, que no condomínio lhe cabe, guardado, entanto, o direito de preferência que compete aos demais condôminos.


2 - Direitos e Obrigações dos Condôminos

2.1 - Direitos

São direitos do condômino:

a) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

b) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

c) votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

2.2 - OIbrigações

São deveres do condômino:

a) contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

b) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

c) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

d) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.


3 - Multas Condominiais

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito, nos termos do § 1º do artigo 1.336 do Código Civil.

Em relação ao condômino que não cumprir com os deveres expressamente elencados no referido artigo, prevê o Código Civil a aplicação de multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal, independentemente das perdas e danos, devendo ser estipulada pela Convenção ou deliberada por 2/3 (dois terços) dos condôminos, em assembléia geral.


3.1 - Penalidade

De acordo com o art. 1.337 do Código Civil, o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.


4 - Despesas Relativas a Partes Comuns de Uso Exclusivo

O artigo 1.340 do Código Civil prevê que as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de 1 (um) ou de alguns dos condôminos incumbem a quem delas se serve. A intenção do legislador, sem dúvida, foi consagrar o princípio que veda o enriquecimento sem justa causa, todavia, já se pode prever um considerável número de demandas a respeito, posto que por via transversa, acaba por desconstituir a natureza e finalidade do condomínio edílico.


5 - Aprovação de Obras

No caso de aprovação de obras, o legislador estabelece quorum qualificado, conforme se tratem de voluptuárias (de mero deleite ou recreio), exigindo voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos, ou úteis, mediante voto da maioria dos condôminos.

Dispõe ainda que as obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico, independentemente de autorização, ou por qualquer condômino que, inclusive, será reembolsado das despesas que comprovadamente efetuar.

Todavia, estabelece exceções quando se tratarem de obras e reparos urgentes e importarem em despesas excessivas, posto que, nesse caso, o Código Civil exige convocação imediata de assembléia.


6 - Nulidade de Assembléia

O artigo 1.354 do Código Civil inovou em relação à Lei nº 4.591/1964, consolidando a jurisprudência, ao prever a obrigatoriedade da convocação de todos os condôminos para assembléia, sob pena de nulidade.

Assim, a disciplina do Código Civil, em relação aos Condomínios edílicos, derroga boa parte da Lei nº 4.591/1964, necessitando de imediata aplicação pelas Assembléias, que deverão alterar suas Convenções e regimentos (caso ainda não o tenham feito), procedendo às alterações necessárias de acordo com o que mais se ajustar à comunidade, prevenindo o crescimento da taxa de inadimplência e disciplinando, dentro da nova realidade jurídica, a convivência harmoniosa de seus membros.


7 - Administração

A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá ser renovado.

O síndico é o administrador do condomínio, eleito na forma prevista na convenção.

7.1 - Atribuições do Síndico

Compete ao síndico:

a) convocar a assembléia dos condôminos;

b) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

c) dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

d) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

e) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

f) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

g) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

h) prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

i) realizar o seguro da edificação.


7.2 - Representação do Síndico

Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.


7.3 - Destituição do Síndico

A assembléia, especialmente convocada para esse fim, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.



8 - Assembléio Geral dos Condôminos

8.1 - Convocação

O síndico convocará, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno, observado o seguinte (Art. 1.350 do Código Civil):

I - se o síndico não convocar a assembléia, 1/4 (um quarto) dos condôminos poderá fazê-lo;

II - se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.


8.2 - Quorum

Estabelece o artigo 1.354 do Código Civil que a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; e a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas:

a) em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais;

b) em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.


8.3 - Assembléia Extraordinária

De acordo com o artigo 1.355 do Código Civil, as assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.


8.4 - Conselho Fiscal

Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de 3 (três) membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.


9 - Constituição do Condomínio

9.1 - Elaboração da Convenção do Condomínio

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

São equiparados aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.


9.2 - Claúsulas Que Deve Conter

Além das cláusulas que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns;

b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

c) o fim a que as unidades se destinam;

d) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

e) sua forma de administração;

f) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

h) o regimento interno.


9.3 - Registro da Convenção no Cartório de Registro de Imóveis

A ata da assembléia de constituição e a convenção do condomínio aprovada deverão ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis.

 

10 - Modelos

10.1 - Modelo de Ata de Assembléia de Constituição de Condomínio

Reproduzimos abaixo, a título de exemplo, um modelo de ata de assembléia de constituição de condomínio:

“Aos (.....) dias do mês de (.....) de 20(.....), às (.....) horas, na sede da (.....), na Rua (.....), nesta cidade de (.....), presente a maioria dos condôminos do Edifício (.....), sito na (.....), foi aclamado presidente da Assembléia Geral, convocada na forma da lei, o Sr. (.....), que convidou para secretário o Sr. (...). A seguir, passou-se a discutir e a deliberar a respeito dos diversos assuntos da ordem do dia fixados na convocação para a reunião, decidindo a Assembléia:

1º) Adotar a seguinte CONVENÇÃO entre os condôminos, com o respectivo REGULAMENTO INTERNO:

(Reproduzir o texto do estatuto e do regulamento interno aprovados na assembléia)

2º) Aprovar o seguinte orçamento para o ano de 20(.....): Ordenados de empregados, (.....) {por extenso} {seguem as despesas orçadas e previstas}.

3º) Eleger Síndico do Condomínio (.....) que foi imediatamente empossado.

4º) Excluir os proprietários dos apartamentos do pavimento térreo do pagamento das despesas com elevadores.

5º) Declarar expressamente nesta ata que as despesas com instalação do Condomínio, num total de (.....) {valor por extenso} serão cobradas como quota especial, dividida igualmente entre todos os condôminos, por apartamento.

Nada mais havendo a tratar, foi lavrada esta ata que os presentes assinam.”


10.2 - Modelo de Regulamento Interno

Reproduzimos abaixo um modelo de Regulamento Interno, que poderá ser adaptado de acordo com a necessidade do condomínio:

“Este Regulamento é parte integrante e complementar dos contratos de compra/venda ou locação das unidades do Edifício (.....), devendo ser rigorosamente cumprido por todos os seus moradores:

Art. 1º - A destinação dos apartamentos do Edifício (.....) é exclusivamente residencial e familiar, sendo terminantemente proibida a realização nele, de reuniões políticas, religiosas e dançantes, de aulas de música individuais ou coletivas, de curso de qualquer natureza, do uso de instrumentos ou aparelhos sonoros de modo a prejudicar a tranqüilidade dos moradores, bem como a instalação, embora parcial, de comércio, indústria, consultório ou escritório de qualquer natureza.

Art. 2º - É proibido o depósito ou a guarda em qualquer dependência do Edifício, de explosivos ou inflamáveis.

Art. 3º - Deverão os moradores observar silêncio a partir das 21 horas até as 7 horas, sendo proibido falar, cantar, assobiar de modo a perturbar o sossego dos moradores.

Art. 4º - É proibido: bater tapetes, estender roupas, regar plantas, fazer despejos de lixo ou qualquer detrito em janela, parapeito ou lugares visíveis do logradouro público ou sobre as áreas do Edifício e nos passeios; ter no apartamento animais domésticos, qualquer ave ou passarinho; o estacionamento de pessoas estranhas ou empregados domésticos nos vestíbulos, corredores, escadas, portas e passeios do Edifício, devendo os empregados e fornecedores usar unicamente a entrada de serviço e o elevador correspondente; colocar cartazes, anúncios, letreiros ou tabuletas em janelas, portas, paredes ou na fachada do Edifício ou em qualquer lugar visível do exterior do apartamento.

Art. 5º - O Edifício terá os portões abertos às (.....) horas e fechados às (.....) horas.”



10.3 - Modelo de Convenção de Condomínio

Reproduzimos abaixo um modelo de Convenção de Condomínio, que poderá ser adaptado de acordo com a necessidade do condomínio:

“CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDIFÍCIO...............

DA IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES

SIGNATÁRIOS: (Nome dos Signatários), (Nacionalidades), (Profissões), (Estado Civil), Carteira de Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residentes e domiciliados na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cidade (xxx), Cep (xxx), nos Estados (xxx), e suas respectivas esposas (Nomes), (Nacionalidades), (Profissões), Carteira de Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), respectivamente, todos capazes.

As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado a presente Convenção de Condomínio, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas na presente, fazendo parte desta, os números de Registro Imobiliários de cada unidade autônoma e seus respectivos proprietários.

Todos os signatários subscritos são proprietários de suas unidades autônomas, as quais estão livres de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais.

DO OBJETO DO CONTRATO

Cláusula 1ª - O presente tem como OBJETO a formalização das regras do Condomínio do “Edifício (xxx)”, situado na Rua (xxx), bairro (xxx), Cidade (xxx), Cep (xxx), no Estado (xxx), composto de (xxx) apartamentos destinados à morada residencial, com (xxx) andares e (xxx) vagas de garagem.

DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO

Cláusula 2ª - São partes da área comum do Edifício, ou seja, as quais todos os condôminos utilizam direta e indiretamente, além das que não ficaram individuadas no título de propriedade, aquelas especialmente citadas abaixo:

a) Os (xxx) lotes de terreno unidos entre si, inscritos no (xxx) Cartório do (xxx) Ofício de Registro de Imóveis desta cidade, sob os nºs (xxx) respectivamente, onde se encontra construído o referido edifício;

b) A estrutura física do prédio, constituída de fundações, paredes laterais, mestras, colunas de sustentação, corredores, pisos de cimento armado, lajes, vigas, escadas, os montantes, ornamentos, os halls de entrada e saída, calçada;

c) Todo o sistema de canalização, inclusive entroncamentos, de luz e força; constituído de encanamentos de água, esgoto, gás, telefone, condutores de águas serviçais e outros serviços;

d) Elevadores, poços, calhas, máquinas (casas de bombas hidráulicas, etc.), bem como todos os outros equipamentos concernentes às instalações elétricas e hidráulicas;

e) Toda a fachada do edifício;

f) Tudo que possa constituir e servir conjuntamente a todos indistintamente e não constitua parte exclusiva do condômino.

Cláusula 3ª - As partes comuns e seus acessórios citados acima são inalienáveis, indivisíveis e indissociáveis das outras partes do prédio.

DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA

Cláusula 4ª - Constituem propriedade exclusiva de cada signatário condômino as suas respectivas unidades autônomas, bem como as partes que a constituem internamente (tubulações, instalações, etc.), nos limites descritos no registro imobiliário.

DO DESTINO E USO DOS SERVIÇOS E PARTES COMUNS E INDIVIDUAIS

Cláusula 5ª - Os condôminos, na utilização dos bens e serviços comuns, bem como de sua unidade, prezarão pela conservação, agindo com urbanidade de forma a respeitar o direito do outro, observando o que prescreve este instrumento, assim como as condições do título de propriedade.

Cláusula 6ª - Os condôminos utilizarão as dependências com cuidado e zelo, pois serão individualmente responsáveis pelas conseqüências de seus atos, das pessoas de seu convívio e daquelas que adentrarem no prédio sob seu convite.

DAS UNIDADES AUTÔNOMAS

Cláusula 7ª - O proprietário e os ocupantes das unidades autônomas terão toda liberdade para utilizá-las da forma que lhes aprouver.

Cláusula 8ª - Deverão, no entanto, respeitar todas as cláusulas previstas neste contrato, os parâmetros morais, éticos, costumeiros, de harmonia, sossego, saúde, bem-estar, segurança, mantendo assim a ordem e preservando o bom convívio.

DAS DELIBERAÇÕES

Cláusula 9ª - Qualquer realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, em assembléias previamente agendadas.

DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Cláusula 10ª - Constituem direitos dos condôminos:

a) Utilizar a unidade autônoma de acordo com o destino proposto, qual seja, a moradia; usando, gozando e fruindo da mesma, segundo as cláusulas contidas neste e o disposto na legislação vigente, prezando pela permanência da estrutura do prédio, e de todas as suas características;

b) Utilizar todos os bens, serviços e áreas comuns do edifício de forma a não impossibilitar o uso dos outros condôminos, pautando seus atos em consonância com as normas de boas maneiras;

c) Resguardar exclusivamente para si as chaves de acesso e de uso no prédio, devendo comunicar imediatamente ao síndico quaisquer extravios das mesmas;

d) Requerer em qualquer tempo os livros e outros documentos concernentes ao Condomínio;

e) Aconselhar, votar e participar das Assembléias e reuniões de Condomínio;

f) Manifestar-se em qualquer tempo sobre a Administração do Condomínio, fazendo-o sempre por via escrita;

g) Reivindicar conserto das partes comuns ou melhora nas prestações de serviço;

h) Reivindicar única ou conjuntamente, judicial ou extrajudicialmente, a coisa comum.

Cláusula 11ª - Constituem deveres dos condôminos:

a) Respeitar os outros condôminos, as coisas e partes comuns, exigindo um do outro o mesmo comportamento, sendo tal conduta desejável também com o uso das unidades autônomas;

b) Usar a unidade autônoma de modo a não prejudicar o direito ao sossego, e a utilização das demais unidades, restando, por conseguinte, o dever dos condôminos em não locar, ceder ou transferir tais unidades para atividades incompatíveis com as residenciais, ou que possam prejudicar os demais, causando ruídos e outros incômodos;

c) Não utilizar áreas visíveis do exterior do edifício para estender roupas, tapetes ou congêneres, assim como afixar antenas entre outros, os quais podem cair ou causar poluição visual;

d) Não jogar ou despejar nenhuma substância ou coisa pela janela ou basculantes, sob risco de prejudicar áreas comuns e públicas;

e) O lixo e outros dejetos devem ser depositados na caixa coletora, sendo que deverá estar fechado de forma hermética e em recipiente adequado, evitando-se, assim, derramamento e outros infortúnios, sobressaltando, que as espécies de lixo, devem ser separadas em sacos distintos, facilitando-se o processo de reciclagem.

f) Respeitar o padrão de decoração e pintura das fachadas, janelas, e outros adornos que estejam no exterior do prédio;

g) Possuindo animais de estimação, devem mantê-los vacinados e em boas condições de higiene, evitando-se também a sua permanência nas áreas comuns, sendo que o seu dono deve prezar pelo seu silêncio, evitando barulhos inoportunos;

h) Não utilizar funcionários da empresa contratada para serviços particulares;

i) Não instalar nenhum objeto pessoal nas áreas comuns, facultando somente tapetes e objetos estritamente necessários, de forma a não impedir o trânsito dos outros condôminos;

j) Não utilizar produtos nocivos à saúde, para limpeza de áreas comuns, próximas ou mesmo de acesso às unidades autônomas, evitando também o transporte e a manutenção dos mesmos nestas áreas;

l) Não dividir ou fracionar a unidade autônoma, salvo expressa autorização da Administração, do Síndico e da vizinhança;

m) Havendo cessão, ou transferência da posse e/ou propriedade de alguma das unidades autônomas, fica o proprietário obrigado a comunicar, por escrito e imediatamente, ao síndico e à administradora, devendo constar pormenorizadamente todos os dados da referida transação;

n) Realizar o pagamento de todas as despesas contidas nesta Convenção, mediante apresentação de demonstração dos gastos;

o) Permitir a presença do síndico, ou do administrador do Condomínio na unidade autônoma quando se fizer necessário, ou seja, quando houver riscos para outrem;

p) Comunicar ao síndico qualquer doença contagiosa, ou quaisquer outras utilizações de produtos em sua unidade autônoma, como detetização, raspagem no piso, etc.;

q) Proibir que crianças façam brincadeiras ou jogos fora da área destinada para tal fim;

r) Não realizar obras que venham a afetar direta ou indiretamente a estrutura do prédio.

s) Respeitar o horário de silêncio, qual seja, das 21:00 às 07:00;

t) Proteger judicial ou extrajudicialmente a coisa comum como se sua fosse.

DAS DESPESAS E DOS ENCARGOS

Cláusula 12ª - Caberá a todos os condôminos, proprietários das unidades autônomas e/ou inquilinos, o pagamento dos tributos relacionados com as áreas comuns do edifício, bem como o prêmio do seguro, os encargos da administração, as despesas de utilização, conserto e de uso normal dos bens e serviços comuns, como bombas, elevadores, etc.

Cláusula 13ª - As despesas e encargos citados acima serão rateados entre os condôminos na proporção das respectivas unidades autônomas (quinhão) e da área útil de cada uma, ressalvando-se as multas e atrasos de caráter pessoal.

Cláusula 14ª - Cada condômino ou seu inquilino se responsabilizará pelo pagamento das despesas ou o conserto dos danos ocorridos nas áreas comuns que por quaisquer motivos ocasionarem.

Cláusula 15ª - Caso fique comprovado que o dano ocorrido não foi em decorrência do uso da respectiva unidade autônoma, as despesas entrarão no cômputo das despesas condominiais.

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Cláusula 18ª - Fica desde já contratada a Empresa (xxx) Administração de Imóveis Ltda., para realizar a Administração deste condomínio, bem como para assessorar o Síndico. A referida empresa receberá os valores concernentes às taxas condominiais, taxas ordinárias e extraordinárias, bem como aquelas relativas às despesas comuns.

Cláusula 19ª - A contratação, ou seja, sua formalização por meio de contrato com a assinatura de todos os condôminos e partes interessadas direta ou indiretamente, será feita até 5 (cinco) dias úteis após a assinatura desta convenção.

Cláusula 20ª - A contratação nunca será superior a (xxx) meses, sendo que findo tal prazo será feita Assembléia Geral para contratação de outra empresa, ou para renovação do contrato.

Cláusula 21ª - A empresa de administração terá inteira responsabilidade pelas alterações e medidas tomadas de forma a cumprir todas as deliberações dos signatários desta.

Cláusula 22ª - Caberá também à empresa o encargo de promover judicial ou extrajudicialmente a cobrança de todas as quotas em atraso.

Cláusula 23ª - Como forma de remuneração pelos serviços prestados, a empresa receberá mensalmente a quantia de R$ (xxx) (Valor Expresso), sendo que incluso neste valor constam todas as despesas previstas, como ordinárias, materiais de limpeza e funcionários.

Parágrafo único - Após esgotado o período previsto no parágrafo acima e haja renovação, a nova remuneração será previamente estipulada em Assembléia Geral.

Cláusula 24ª - Todos os pagamentos, demonstrativos financeiros, investimentos e o fluxo de caixa serão mensalmente afixados nas áreas de uso comum, e uma cópia será enviada para cada condômino.

Cláusula 25ª - Todos os funcionários utilizados pelo condomínio são fornecidos única e exclusivamente por esta empresa, que também se caracteriza por ser prestadora de serviço. Desta feita, os porteiros, faxineiras, torneiros e etc. possuem vínculo exclusivo com a contratada.

Cláusula 26ª - As despesas que não forem previstas para a elaboração do valor citado acima serão levadas ao conhecimento do síndico, que marcará Assembléia Geral Extraordinária com o intuito de informar e analisar a necessidade de tais despesas.

Parágrafo único - Fazendo-se necessárias as despesas, serão inclusas no cômputo total dos condôminos.

Cláusula 27ª - A empresa administradora poderá ser destituída desde que pratique atos em desacordo com a legislação vigente e com as previsões contidas neste.

Parágrafo único - Para sua destituição será necessário o voto de 2/3 (dois terços) do total de unidades autônomas, ressaltando que logo após a destituição e demonstração financeira referente à mesma, os condôminos se reunirão extraordinariamente para constituir outra empresa no prazo máximo de 20 (vinte) dias úteis.

Cláusula 28ª - A destituição referida acima será consubstanciada em um instrumento próprio assinado pelas partes e, terá força logo após a sua assinatura. Este por sua vez fará parte integrante desta convenção e conterá, sobretudo, a revogação de todos os poderes da administradora, desobrigando as partes de todos os deveres e obrigações contidos, inclusive no contrato de prestação de serviço.

DO SÍNDICO

Cláusula 29ª - Juntamente com a empresa contratada acima, o Síndico eleito neste ato por todos os proprietários de unidades autônomas realizará a administração deste condomínio, o qual terá um mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito uma única vez por igual período.

Cláusula 30ª - O Síndico nomeado neste ato deverá ser condômino e suas funções serão:

a) Assessorar a empresa de administração bem como os condôminos sobre todas as dúvidas surgidas;

b) Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, seja de forma passiva seja ativa;

c) Exigir o cumprimento integral desta convenção, bem como do que for convencionado nas Assembléias;

d) Realizar a ordenação de tudo que for necessário dentro do prédio no qual está instituído o condomínio, ressalvando-se que tais reparos serão feitos nas áreas comuns;

e) Convocar juntamente com o representante da empresa as Assembléias Ordinárias e Extraordinárias.

Parágrafo único - O síndico poderá ser destituído a qualquer época, em assembléia especialmente convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta dos membros.

DOS ATOS DE COMUNICAÇÃO

Cláusula 31ª - Todos os atos de comunicação entre os condôminos serão consubstanciados nas Assembléias a serem realizadas. Desta forma, constarão em ata todas as manifestações nestas deliberadas.

DAS ASSEMBLÉIAS

Cláusula 32ª - A assembléia que instituiu esta convenção e que está subscrita por todos os proprietários acorda conjuntamente com a empresa administradora em:

a) Realizar trimestralmente assembléias ordinárias para discussão e solução de problemas relacionados ao orçamento, às infrações cometidas, como também todos os assuntos de interesse geral e individual de cada condômino;

b) Para a realização das Assembléias citadas, o síndico juntamente com a administradora enviarão com antecedência de 5 (cinco) dias as cartas de convocação para cada condômino;

c) As assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pela administradora, pelo síndico ou por um quarto dos condôminos;

d) Na ausência de qualquer condômino, este deverá nomear procurador dotado de poderes para participar das assembléias;

e) Cada fração ideal corresponde a um voto, que por via de conseqüência será proporcional percentualmente às dimensões da fração. Havendo empate, àquele que deter maior fração ideal caberá o voto de qualidade, ou seja, o que fará o desempate (número de frações ideais do edifício e porcentagem correspondente anexa);

f) Qualquer decisão relativa ao condomínio deverá passar por votação, a qual exigirá aprovação, por maioria de votos dos condôminos presentes, que representem pelo menos metade das frações ideais, ressaltando que as decisões serão comunicadas a todos os condôminos por via escrita;

g) Os condôminos que estiverem inadimplentes não terão direito a voto;

h) Todas as decisões tomadas nas assembléias deverão constar em ata, que deverá ser devidamente subscrita pelo representante da administradora, pelos condôminos que estiverem presentes ou seus procuradores e pelo síndico. O livro ficará em poder da administradora e disponível a todos os condôminos;

i) Além das reuniões previstas, será realizada uma reunião no primeiro mês do ano para serem discutidas e demonstradas as questões ligadas ao orçamento do ano em curso, bem como as contas do exercício anterior.

DAS PROIBIÇÕES E PENALIDADES

Cláusula 33ª - Caso haja prejuízo do bem comum, deverá o agente, além do pagamento da multa, realizar o conserto.

Cláusula 34ª - Resta proibido aos condôminos:

a) Modificar as partes comuns externas e internas do edifício;

b) Modificar ou empregar materiais em desacordo com aqueles utilizados pelo edifício;

c) Utilizar a unidade autônoma de forma diversa da prevista, qual seja, para fins não residenciais;

d) Dificultar a utilização das partes comuns.

Cláusula 35ª - A parte que agir de forma contrária ao previsto no parágrafo anterior ficará compelida a pagar multa correspondente a R$ (xxx) (Valor Expresso), além do dever de respeitar as normas previstas neste, cabendo, inclusive, ao Administrador, a faculdade de acionar judicial ou extrajudicialmente o infrator para que este solucione o problema ocasionado.

DO PAGAMENTO

Cláusula 36ª - Os condôminos e/ou inquilinos pagarão as despesas condominiais até o 6º dia útil de cada mês, no valor respectivamente calculado referente a cada cota parte.

Cláusula 37ª - Os pagamentos deverão ser feitos diretamente à empresa de Administração de Imóveis, que ficará responsável pela quitação plena.

Cláusula 38ª - Caso hajam despesas extraordinárias, ligadas ao condomínio, as mesmas serão computadas de forma conjunta, ficando a cargo da empresa de Administração e ao Síndico a elaboração de informativo pormenorizado a respeito das mesmas, direcionando-o a todos os condôminos e/ou inquilinos.

Cláusula 39ª - Todos os pagamentos das despesas referentes ao condomínio serão precedidos de recibo devidamente preenchido com todos seus requisitos, que deverá estar demonstrando pormenorizadamente todos os pagamentos, sendo assinado pelo contratante e pelo contratado.

Cláusula 40ª - Havendo atraso no pagamento das despesas relacionadas ao presente contrato, haverá incidência de multa de 2% (dois por cento) sobre o débito e de 1% (um por cento) de juros ao mês.

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Cláusula 41ª - O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo.

Cláusula 42ª - Seguem anexos o contrato de prestação de serviço, extrato da conta corrente do condomínio, laudos pormenorizados do corpo de bombeiros e defesa civil, habite-se, instrumento de constituição do condomínio, contrato de seguro de acidentes e incêndio e procurações.

DO FORO

Cláusula 43ª - Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de (xxx);

Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.

(Local, data e ano).

(Nome e assinatura do Responsável pela Empresa Administradora (Nome da Mesma))

(Nome e assinatura do Síndico)

(Nome e assinatura de todos os signatários)

(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)

(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)

(Nome, RG e assinatura da Testemunha 3)”

 

10.4 - Modelo de Ata de Assembléia Geral de Condomínio

Reproduzimos abaixo um modelo de Regulamento Interno, que poderá ser adaptado de acordo com a necessidade do condomínio:

“CONDOMÍNIO: (XXX)

EDIFÍCIO Nº: (XXX)

Em (xxx) (data), às (xxx) horas, no Edifício (xxx), situado na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cidade (xxx), cep (xxx), no Estado (xxx), foi realizada reunião em assembléia geral do condomínio1 do Edifício (xxx), à qual compareceram, ou foram devidamente representados, os seguites CONDÔMINOS: (xxx) (Mencionar os nomes dos condôminos presentes em assembléia), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx), todos assinaram o Livro de Presença em fls. (xxx), passando este documento a integrar esta ata.

Todos os CONDÔMINOS deste condomínio foram convocados com a devida antecedência, para a realização desta assembléia geral, mediante envio de cartas-circulares, dotadas de registro e protocolo, sendo enviadas para os endereços dos co-proprietários constantes do edital de convocação publicado no dia (xxx) no Diário Oficial do Estado, no jornal local (xxx), na portaria do prédio e elevadores, apresentando a seguinte ordem do dia: (xxx) (Mencionar os assuntos a serem discutidos).

O SÍNDICO iniciou a assembléia no horário supra, solicitando aos CONDÔMINOS a escolha, entre os presentes, do PRESIDENTE para presidir a mesma, sendo escolhido o Sr. (xxx), que indicou o Sr. (xxx) como SECRETÁRIO.

DAS DISCUSSÕES DOS ASSUNTOS EM PAUTA

Executadas as formalidades legais iniciais, o PRESIDENTE propôs a discussão do assunto (xxx) (Descrever o primeiro assunto a ser discutido) em pauta. Foi aprovada a seguinte solução: (xxx).

Em seguida, foi colocado em discussão o assunto (xxx) (Descrever o segundo assunto a ser discutido). Ficando determinado, por unanimidade, o seguinte: (xxx).

DAS DISCUSSÕES SOBRE OS ASSUNTOS GERAIS

Terminada a ordem do dia, foram colocados em discussão os assuntos gerais, de interesse do condomínio, previamente formulados por escrito pelos condôminos, tendo sido levantados os temas: (xxx) (Descrever os assuntos gerais propostos, quem os formulou, se foram encontradas soluções, quais, e, se não foram, o porquê).

A palavra foi concedida àquele que dela quisesse fazer uso para discorrer sobre qualquer assunto de interesse do condomínio. Não existindo manifestações, o PRESIDENTE encerrou esta Assembléia Geral, que foi lavrada na presente ata, lido este instrumento assinam.

(Local, data e ano)

(Nome e assinatura do Presidente)

(Nome e assinatura do Secretário)

(Nome e assinatura dos Condôminos)”

 

11 - Extinção do Condomínio

De acordo com o art. 1.357 do Código Civil, se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais, observado o seguinte:

a) deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial;

b) realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

 

Sobe